+++ בלעדי +++
בקרוב תקבע הריבית המקסימלית שמותר לקבלנים לגבות מקוני דירות שמאחרים בתשלום של דירה שקנו.

משרד הבינוי והשיכון מקדם (סוף סוף) תקנות לקביעת שיעור ריבית הפיגורים המקסימלית שקונה דירה ישלם לקבלן על איחור בתשלום.

התקנות יקראו: תקנות המכר (דירות)(שיעור מרבי של ריבית פיגורים), התשע"ז-2018

עותק מטיוטת התקנות, שנערכה על ידי משרד הבינוי והשיכון ועותק ממנה הגיע לידי הח"מ, מצ"ב בקישור.

לפי טיוטת התקנות, גובה הריבית המקסימלית שתהיה מותרת לקבלנים לגבות מרוכשי דירות שמאחרים בתשלום שנקבע בחוזה המכר יהי לפי גובה הריבית המקסימלית שמשלם הקבלן לבנק שלו (הבנק שנותן לו מימון לבניית הפרוייקט) באותו פרוייקט או בלשון טיוטת התקנות:

"מוצע לקבוע כי השיעור המרבי של ריבית פיגורים כאמור בסעיף 5ב לחוק יהא השיעור המרבי של ריבית כוללת על אשראי חריג בחשבון הבנק של המוכר, באשר ריבית זו משקפת את ריבית הפיגורים המרבית לה חשוף המוכר בשל עיכוב בתשלום מצד רוכש הדירה."

רקע:
לאחרונה פניתי לועדת הכלכלה של הכנסת לברר מדוע לא פורסמו תקנות הקובעות מה גובה הריבית המקסימלי שמותר לקבלנים לגבות על איחור בתשלום, זאת לאחר שכבר לפני ארבע שנים (באוגוסט 2014!!) נחקק חוק שקבע שעל שר הבינוי והשיכון לקבוע את גובה הריבית בתקנות.

מתשובה שקיבלתי מועדת הכלכלה של הכנסת, נתברר שבדיוק יום לפני פנייתי, הפיץ היועץ המשפטי של משרד הבינוי והשיכון את טיוטת התקנה למשרדי הממשלה הרלוונטיים לקבל את הערותיהם…

תזכורת:
התקנות אמורות היו להתפרסם עוד בנובמבר 2014 – ראו פוסט קודם שלי בנושא, לאחר שחוק המכר (דירות) (תיקון מס' 7, שתוקן על ידי שר הבינוי דאז, אורי אריאל) קבע שאם נקבע בחוזה מכר שאיחור בתשלום יזכה את הקבלן בריבית פיגורים, אז הריבית לא תעלה על השיעור שיקבע שר הבינוי והשיכון, בהתייעצות עם שר האוצר ובאישור ועדת הכלכלה.
ואמנם, התקנות עלו לדיון בועדת הכלכלה של הכנסת, אולם מסיבה כלשהי הדיונים בהם לא נסתיימו והחוק (תיקון 7) נשאר ללא תוכן עד היום.

בעקבות אותו פוסט, פורסמה כתבה נרחבת בערוץ 10 במוסף אנליסט, בה התראיינתי למתן חודורוב בנושא.

לינק לכתבה בה יעקב שמסיאן מתראיין למתן חודורוב במוסף אנליסט של ערוץ 10.

כעת נותר רק לראות אם ומתי יאושרו התקנות ובאיזה נוסח.

יעקב שמסיאן, עו"ד

טל: 077-5150081

info@ysha.co.il

עדכון מיסוי דירה שלישית:

רשות המיסים פרסמה היום הודעה לפיה מנהל רשות המיסים דחה את מועד הדיווח לפי חוק מס ריבוי דירות.

כזכור, חוק מס ריבוי דירות שעבר לאחרונה מחייב כל מי שבבעלותו 3 דירות ומעלה לדווח לרשות המיסים אודות מספר הדירות שבבעלותו וגובה המס שהוא חייב בתשלום לפי החוק.

מיסוי דירה שלישית – זה הזמן להערך

ה 30 לינואר מתקרב וזה בדיוק הזמן, לבעלי 3 דירות (ומעלה) להתחיל להערך לתשלום המס בגין דירה שלישית ובשמו האמיתי – מס ריבוי דירות.

אחרי התנגדויות ועיכובים רבים, חוק מיסוי דירה שלישית אושר בכנסת ופורסם בסוף חודש דצמבר 2016.

החוק נוגע ישירות בכל מי שבבעלותו שלוש דירות ומעלה ושיעור בעלותו בהן הוא 249% או יותר והוא מטיל מס בשיעור של 1% בשנה משווי הדירה (לפי נוסחה מורכבת שקבועה בחוק).

אז מהם עיקרי החוק ?

מי חייב בתשלום מס?

חייב הוא מי שהוא בעלים של 3 דירות מגורים (ויותר) ששיעור הבעלות שלו בהן (במצטבר) הוא 249% או יותר.

האם אני מחוייב במס על דירת המגורים שלי ?

החיוב במס הוא על הדירות העודפות, כלומר, אתה רשאי לבחור את 2 הדירות היקרות ביותר שלך, כולל דירת המגורים, כדירות שלא חייבות במס, את המס תשלם על הדירות הזולות ביותר.

מה גובה המס ?

המס הוא 1% משוויה של כל דירה חייבת, ועד לסכום מקסימלי של 18,000₪ לכל דירה.

בבעלותי חנות, האם אני חייב בתשלום מס?

המס חל על דירות מגורים בלבד.

בבעלותי 3 דירות בארה"ב, האם אני חייב במס?

החוק חל רק על דירות הנמצאות בישראל (לרבות יהודה ושומרון).

האם יש פטור מהמס ?

כן. מי ששווי כל הדירות שבבעלותו נמוך מ 1,150,000 ₪, פטור מהמס.

מי ששווי הדירות שבבעלותו גבוה מ 1,150,000 חייב בתשלום המס.

האם יש הנחה מהמס ?

כן. מי ששווי כל הדירות שבבעלותו גבוה מ 1,150,000₪ אך נמוך מ 1,400,000₪, ישלם מס רק על החלק היחסי: כלומר מס על סכום ההפרש של 249,000 ₪.

אם בדירה שלי פועלת מרפאה, האם אני פטור ממס ?

דירת מגורים מוגדרת כדירה שבנייתה הושלמה והיא מיועדת למגורים לפי טיבה, או שהיא משמשת למגורים או שהיא תוכננה בתוכנית הבניה כדירה למגורים. כלומר, מספיק שלפי התוכניות המקוריות של הבנין הדירה יועדה למגורים, גם אם היום היא לא משמשת למגורים, כדי שהיא תהיה חייבת במס.

מה קורה אם היום יש בבעלותי רק 2 דירות, אבל אני מתכנן לרכוש דירה נוספת במהלך השנה?

כל עוד אין בבעלותך 249%, לא תחוייב במס. אולם, מרגע שתקנה את הדירה הנוספת, תחוייב באופן יחסי על אותו חלק מהשנה שבו היית בעלים של 3 דירות (ותהיה פטור ממס על אותו חלק מהשנה שבו לא היית הבעלים של שלוש דירות).

מה קורה אם היום יש בבעלותי 3 דירות, אבל אני מתכנן למכור דירה אחת במהלך השנה?

כל עוד יש בבעלותך 249% בדירות, תחוייב במס. אולם, מרגע שתמכור דירה, תחוייב במס באופן יחסי על אותו חלק מהשנה שבו היית בעלים של 3 דירות (ותיהיה פטור מאותו חלק מהשנה שבו לא היית).

יש לי דירה שקיבלתי בירושה מהוריי, ולאשתי יש דירה שקיבלה בירושה מהוריה, ויש לנו גם את דירת המגורים, סה"כ 3 דירות האם אנו חייבים במס ?

אם שווי הדירות עולה על 1,150,000 אז אתם חייבים במס. החוק מחיל את המס על התא המשפחתי כולו במשותף, גם אם כל דירה היא בבעלות רק אחד מבני המשפחה החוק רואה בכם כבעלים משותפים – כאילו לכל אחד מכם בנפרד 3 דירות.

האם יש דירות שלא נחשבות דירות לצורך מס ?

כן, יש כ 12 חריגים לחוק, שלא ימוסו במס ריבוי דירות, ביניהן: דירות בבעלות עמותה, דירות בהשכרה לטווח ארוך של המדינה, דירות עם דיירים מוגנים ועוד.

וכיצד משלמים את המס ?

ב 30 בינואר בכל שנה מנהל רשות מיסוי מקרקעין ישלח אליכם שומה הביתה ובה פירוט הדירות שבבעלותכם, לפי מידע שמצוי ברשות מיסוי מקרקעין. מנהל המיסוי יבחר את הדירות שהמס עבורן הוא הנמוך ביותר. את המס אתם חייבים לשלם ב 2 תשלומים שווים, תשלום ראשון עד ל-30 ביוני בכל שנה ואת התשלום השני עד ל-31 לדצמבר.

רגע, אבל תיכף ה 30 בינואר ועדיין לא קיבלתי שומה ?

רק השנה, מכיוון שהחוק חדש, רשות מיסוי מקרקעין לא הספיקה להערך ולהוציא שומות ולכן חובתכם האישית היא לערוך שומה עצמית, לתאר את הדירות שבבעלותכם, לחשב את המס שאתם חייבים בו ולהגיש את ההצהרה מיוזמתכם. המועד האחרון להגיש את ההצהרה עד 31 למרץ 2017. החל מהשנה הבאה ישלחו אליכם שומות באופן אוטומטי.

מה קורה אם לא בא לי לדווח, או אולי אני אדווח פחות ממה שאני חייב באמת ?

החוק מטיל קנסות כבדים על אי דיווח, על דיווח שגוי או דיווח שקרי בגובה של עד פי שלושה מסכום המס שניסיתם להעלים, בנוסף להיות העלמת המס לפי חוק זה עבירה פלילית (בדומה לחוק מע"מ).

אני לא יודע לעשות את החישוב מה עלי לעשות ?

את הדיווח תוכלו להגיש באמצעות עו"ד מומחה במיסוי מקרקעין או רו"ח הבקיא בתחום. החל מהשנה הבאה הדיווח יתבצע רק באמצעות המערכת הממוחשבת של רשות מיסוי מקרקעין אליה מחוברים עורכי דין הרשומים כמייצגים ברשות מיסוי מקרקעין.

חשוב לציין כי גם אם קיבלתם שומה מרשות המיסים, כדאי מאוד לבדוק אותה ואת אופן החישוב כדי להמנע מתשלום מס יתר. עורכי דין העוסקים במיסוי מקרקעין והבקיאים בחוק יוכלו לעזור לכם בעניין זה.

  משרדנו צבר נסיון רב בייצוג מול רשויות מיסוי מקרקעין ומסייע לבעלי דירות בעריכת והגשת השומות באופן שוטף וכן בדיקת שומות של רשות מיסוי מקרקעין.

 אתם מוזמנים לפגישת ייעוץ במשרדנו.

אתם מוזמנים לעקוב אחרינו ולקבל עדכונים על כל החידושים בתחום הנדל"נ בעמוד הפייסבוק שלנו:

https://www.facebook.com/YaacovShamsian/

למידע נוסף, אנו עומדים לרשותכם ב 077-5150081.

*הבהרה – מידע זה הינו מידע כללי וראשוני בלבד ולאו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי ובכל מקרה מומלץ להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום לפני ביצוע כל פעולה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, והם עלולים להשתנות מעת לעת.

]]> http://ysha.co.il/%d7%98%d7%99%d7%a4%d7%99%d7%9d-%d7%95%d7%9e%d7%91%d7%96%d7%a7%d7%99%d7%9d/%d7%9e%d7%99%d7%a1%d7%95%d7%99-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%a9%d7%9c%d7%99%d7%a9%d7%99%d7%aa-%d7%96%d7%94-%d7%94%d7%96%d7%9e%d7%9f-%d7%9c%d7%94%d7%a2%d7%a8%d7%9a/feed/ 0 http://ysha.co.il/%d7%98%d7%99%d7%a4%d7%99%d7%9d-%d7%95%d7%9e%d7%91%d7%96%d7%a7%d7%99%d7%9d/%d7%94%d7%a9%d7%95%d7%9b%d7%a8-%d7%94%d7%a4%d7%a1%d7%99%d7%a7-%d7%9c%d7%a9%d7%9c%d7%9d-%d7%90%d7%aa-%d7%93%d7%9e%d7%99-%d7%94%d7%a9%d7%9b%d7%99%d7%a8%d7%95%d7%aa-%d7%9c%d7%9e%d7%94-%d7%9c/ http://ysha.co.il/%d7%98%d7%99%d7%a4%d7%99%d7%9d-%d7%95%d7%9e%d7%91%d7%96%d7%a7%d7%99%d7%9d/%d7%94%d7%a9%d7%95%d7%9b%d7%a8-%d7%94%d7%a4%d7%a1%d7%99%d7%a7-%d7%9c%d7%a9%d7%9c%d7%9d-%d7%90%d7%aa-%d7%93%d7%9e%d7%99-%d7%94%d7%a9%d7%9b%d7%99%d7%a8%d7%95%d7%aa-%d7%9c%d7%9e%d7%94-%d7%9c/#comments Sun, 15 Jan 2017 17:28:35 +0000 http://ysha.co.il/?p=459 15.1.2017

השוכר הפסיק לשלם את דמי השכירות – למה לא כדאי לכם להמתין ומה עושים

פעמים רבות פונים אלי בעלי דירות שהשוכר שלהם הפסיק לשלם את דמי השכירות והם ממתינים שיפרע את חובותיו ומקווים שמצבו ישתפר, שבוע ועוד שבוע (לפעמים אפילו שנה) ובזמן הזה חובותיו תופחים.

מעניין לציין שהתסמינים במצב הזה זהים, ופעמים רבות הלקוחות מספרים סיפור שהוא כמעט זהה:

בתחילה השוכר מאחר או מבקש דחייה בתשלום במספר ימים, לאחר מכן מתחילים להשמע הבטחות – "מחר… שבוע הבא… השוכר ממתין לכספי ביטוח שצריכים להכנס בכל יום…" אבל גם הוא יודע שאינו יכול לעמוד בהבטחותיו.

הדינמיקה של שוכר שקלע למצוקה כספית ומפר את הסכם השכירות היא דינמיקה ספיראלית. כמו מערבולת שעוצמתה הולכת וגדלה, השוכר מסתחרר ונסחף במהירות הולכת וגדלה במערבולת של חובות שאינו יכול לפרוע.

שוכר שנקלע למצוקה אינו יכול לעמוד בתשלומים הגבוהים של דמי השכירות, הארנונה, המים החשמל וכיוצ"ב. עיקר משאביו מנותבים להישרדות – אוכל, לבוש, גנים לילדים. את ההוצאות הכבדות, בהם אינו יכול לעמוד, הוא דוחה ליום אחר, יום שלרוב אינו מגיע.

במצבים כאלה, בעלי הדירה – המשכירים, נמצאים בעמדה פגיעה. מצד אחד הם אינם יכולים להשכיר את הדירה לאדם אחר ולהתחיל דף חדש ומצד שני הם לא מקבלים דמי שכירות והחובות של השוכר אצל ספקי השירותים נצברים על שמם.

אז מה אפשר לעשות ?

קודם כל – חשוב להבין את המצב בו מצוי השוכר ואת הדינמיקה הספיראלית – המערבולת. שוכר שנמצא במצוקה, חושב על השרדות לפני הכל, יתר החובות יורדים אצלו בסדר העדיפויות למועד עתידי שאולי יגיע ואולי לא.

גם שוכרים שהצטיירו כאנשים ישרים ואמינים, מרגע שנקלעו למצוקה כלכלית יסחפו לאותה מערבולת. למרות כוונותיהם הטובות, המציאות תכתיב להם התנהגות שאינה מתיישבת עם הערכים שלהם.

אחריותכם, כבעלי הדירה, שלא להקלע לאותה מערבולת ביחד עם השוכר, ולקטוע אותה במהירות, בכך תמנעו מעצמכם נזקים כספיים מצטברים. קטיעת המערבולת זה גם הדבר ההוגן לעשות כלפי השוכר, ככל שתקטעו אותה מהר יותר, כך תסייעו לשוכר להפסיק לצבור חובות כלפיכם וכלפי הרשויות ותתנו לו הזדמנות להשתקם כלכלית.

במישור המעשי – רצוי, מיד עם התחלת התסמינים של שוכר שנקלע למצוקה, לבדוק היטב בעירייה ואצל ספקי השירותים (מים, חשמל וכו') מי רשום כצרכן והאם נצברו חובות לספקי השרותים הנ"ל. למשל – אם לא דאגתם לרשום בעירייה את השוכר כדייר בדירה, כל חובות הארנונה יצברו על שמכם. כנ"ל בתאגיד המים העירוני ובחברת החשמל והגז.

הדבר הבא שכדאי לעשות, הוא לפנות אל השוכר בכתב, ולהתריע בפניו שהוא מפר את הסכם השכירות, ואם לא יעמוד בהתחייבויותיו כלפיכם הוא יאלץ לפנות את הדירה.

אם למרות ההזהרה השוכר אינו משלם את דמי שכירות ולא מפנה את הדירה, אפשר לנקוט נגדו בהליך משפטי מהיר בבית המשפט – בתביעה שמטרתה לקבל פסק דין לפינוי השוכר. התביעה הזו, בניגוד להליכים אחרים, היא מהירה ביותר. בתוך כחודשיים מהגשתה היא תסתיים ובידיכם יהיה פסק דין לפינוי השוכר.

ככל שתנקטו בצעדים אלה מוקדם יותר, תמנעו מעצמכם חובות גדולים והליכים ארוכים בבתי משפט שאת ההוצאות הכרוכות בהם אתם עלולים שלא לראות לעולם בחזרה. ובכל מקרה, מומלץ שלא להמתין ולהתייעץ עם עו"ד בקיא בתחום כדי לראות מה האפשרויות העומדות בפניכם.

 משרדנו צבר נסיון רב בייצוג בעלי דירות מול שוכרים שמפרים את חוזה השכירות ולא משלמים דמי שכירות ושוכרים שצריך לפנותם מן הדירה.

אם נקלעתם למצב דומה, אתם מוזמנים לפגישת ייעוץ במשרדנו.

 יעקב שמסיאן, עו"ד

אתם מוזמנים לעקוב אחרינו ולקבל עדכונים על כל החידושים בתחום הנדל"נ בעמוד הפייסבוק שלנו:

https://www.facebook.com/YaacovShamsian/

למידע נוסף, אנו עומדים לרשותכם ב 077-5150081.

*הבהרה – מידע זה הינו מידע כללי וראשוני בלבד ולאו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי ובכל מקרה מומלץ להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום לפני ביצוע כל פעולה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, והם עלולים להשתנות מעת לעת.

]]> http://ysha.co.il/%d7%98%d7%99%d7%a4%d7%99%d7%9d-%d7%95%d7%9e%d7%91%d7%96%d7%a7%d7%99%d7%9d/%d7%94%d7%a9%d7%95%d7%9b%d7%a8-%d7%94%d7%a4%d7%a1%d7%99%d7%a7-%d7%9c%d7%a9%d7%9c%d7%9d-%d7%90%d7%aa-%d7%93%d7%9e%d7%99-%d7%94%d7%a9%d7%9b%d7%99%d7%a8%d7%95%d7%aa-%d7%9c%d7%9e%d7%94-%d7%9c/feed/ 0 http://ysha.co.il/%d7%98%d7%99%d7%a4%d7%99%d7%9d-%d7%95%d7%9e%d7%91%d7%96%d7%a7%d7%99%d7%9d/%d7%a9%d7%95%d7%9b%d7%a8%d7%99%d7%9d-%d7%90%d7%95-%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%99%d7%a8%d7%99%d7%9d-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%aa-%d7%9e%d7%92%d7%95%d7%a8%d7%99%d7%9d-%d7%94%d7%97%d7%95%d7%a7-%d7%94/ http://ysha.co.il/%d7%98%d7%99%d7%a4%d7%99%d7%9d-%d7%95%d7%9e%d7%91%d7%96%d7%a7%d7%99%d7%9d/%d7%a9%d7%95%d7%9b%d7%a8%d7%99%d7%9d-%d7%90%d7%95-%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%99%d7%a8%d7%99%d7%9d-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%aa-%d7%9e%d7%92%d7%95%d7%a8%d7%99%d7%9d-%d7%94%d7%97%d7%95%d7%a7-%d7%94/#comments Thu, 15 Dec 2016 13:29:09 +0000 http://ysha.co.il/?p=454 15.12.2016                                                                                                                          טל' במשרדנו: 077-5150081

תיקון לחוק השכירות שעבר לאחרונה בקריאה ראשונה בכנסת, וידוע בציבור כ'חוק שכירות הוגנת' נוגע ישירות בעשרות אלפי משכירי דירות ומאות אלפי שוכרי דירות.

החוק החדש מטפל בחוזי שכירות של דירות למגורים, מתוך הבנה כי חוזים אלה הם מסוג מיוחד בגלל שיש לעיתים פערי כוחות בין המשכיר לשוכר.

התיקון החדש והנרחב מנסה להבטיח הגינות, סבירות וודאות ביחסים בין שוכר למשכיר, ובפרט – הסדרים הוגנים יותר כלפי השוכרים ולקבוע רמת איכות מינימלית לדירות המושכרות למגורים.

מעניין לציין שמאז שנחקק החוק בשנת 1971, לא נעשו בו כל תיקונים, למרות התפתחויות משמעותיות בתחום חוזי השכירות ובפסיקת בתי המשפט.

להלן אסקור חלק מהחידושים בחוק –

1. החוק מגדיר מהי דירה – וקובע ש"חדר או מערכת חדרים המשמשים בעיקרם למגורים" נחשבים דירה.
2. החוק מחייב לערוך את חוזה השכירות למגורים בכתב ועד כמה שהדבר נשמע בסיסי, מחייב למסור עותק חתום מהחוזה לכל צד.
3. לראשונה, החוק מתערב בתוכן החוזה וקובע אילו פרטים חייבים להיות רשומים בו, למשל: פרטי זיהוי של הצדדים, פרטי זיהוי מדוייקים של הדירה: כתובת וגוש חלקה, תשלומים נוספים שחלים על השוכר בנוסף לדמי השכירות וגובהם, פגמים וליקויים שאינם קלי ערך שהמשכיר יודע עליהם.
4. החוק קובע לראשונה מתי דירה אינה מתאימה למגורים, ומחייב את המשכיר למסור את הדירה לשוכר כשהיא מתאימה למגורים.
5. דירה נחשבת כלא מתאימה למגורים כאשר אין בה, למשל: צנרת ביוב, מערכת חשמל, פתחי אוורור, תאורה טבעית או חלונות ודלתות או שיש בה גורם סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או בריאותו! זו אינה רשימה סגורה, ועשויים להתווסף לרשימה מקרים נוספים, בין בתקנות שיקבעו בעתיד או על-ידי בתי המשפט.
6. נושא שמעורר מחלוקות פעמים רבות בין שוכרים למשכירים הוא מי אחראי על תיקון ליקויים בדירה. החוק קובע כי השוכר יתקן על חשבונו כל ליקוי שהוא קל ערך ושניתן לתקנו על ידי מי שאינו בעל מקצוע וגם ליקויים שנגרמו עקב שימוש לא סביר בדירה. המשכיר מצידו, נדרש לתקן על חשבונו כל ליקוי שאינו קל ערך וגם קובע מועד לתיקון ליקויים שלא מאפשרים מגורים סבירים בדירה.
7. חובה מעניינת נוספת שמוטלת על המשכיר היא לתת לשוכר הוראות תחזוקה ושימוש בדירה או במתקנים שבה. למשל, בדירה בה יש ג'קוזי, על המשכיר לדאוג להחתים את השוכר מראש על הוראות התחזוקה נקיון והוראות שימוש בו.
8. החוק מטיל על השוכר לשאת בהוצאות השוטפות כמו – חשמל, מים, ארנונה וכיוצ"ב.
9. החוק מגביל את גובה הערבות שהמשכיר רשאי לדרוש משוכר וקובע מהם התנאים למימוש אותה ערבות ע"י המשכיר ומתי יש להשיבה לשוכר.
10. החוק החדש קובע שבעל דירה לא קיים את חיוביו לשוכר, אם הדירה לא נמסרה במצב כפי שהוסכם בינו לשוכר. יתר על כן, עד כמה שהדבר נשמע בסיסי, החוק מטיל חובה על בעל הדירה למסור את הדירה במצב מתאים למה שהוסכם עם השוכר. מצד שני, החוק מטיל על השוכר את החובה להודיע למשכיר מיד על כל אי התאמה בין מצב הדירה לבין מה שהוסכם. שוכרים לא יוכלו עוד לבוא בטענות כלפי המשכיר לגבי מצב הדירה, אם לא עשו זאת בזמן סביר לאחר שגילו בה תקלה או בעיה כלשהי.
11. משכירי דירות לא יוכלו לפתור את עצמם בחוזה מאחריות לפגמים וליקויים בדירה, במידה וידעו על קיומם של אותם פגמים או ליקויים ולא הודיעו עליהם לשוכר.
12. החוק מעניק לשוכר אפשרות לתקן את הדירה (כך שתתאים למה שהוסכם, אם נמסרה לא כפי שהוסכם) ולדרוש מבעל הדירה את שווי התיקון ואפילו להפחית מדמי השכירות את החלק היחסי ביחס לשווי אי ההתאמה!

 סיכום -

התיקון החדש, והנרחב לחוק נועד נולד מתוך מטרה לשפר את היחסים בין שוכר ומשכיר, אולם נראה שההתערבות בזכות הבחירה וחופש החוזים היא נרחבת מאוד. מעניין לציין שהחוק אינו חל דווקא על דירות יוקרה מאחר שמנסחי החוק סבורים שמי ששוכר דירת יוקרה הינו בעל כוח שווה ערך למשכיר ולכן אין חשש שיהיה ניצול כוח עודף מצד המשכיר. בנוסף, החוק קובע כמה הגדרות עמומות – כמו למשל "תיקון קל ערך", שעוד יעורר שאלות בעתיד ונראה, שכדי ליצוק לתוכו תוכן, ידרשו שוכרים ומשכירים רבים לעזרת בתי המשפט.

יעקב שמסיאן, עו"ד

 אתם מוזמנים לעקוב אחרינו ולקבל עדכונים על כל החידושים בתחום הנדל"נ בעמוד הפייסבוק שלנו - https://www.facebook.com/YaacovShamsian/

למידע נוסף, אנו עומדים לרשותכם ב 077-5150081.

*הבהרה – מידע זה הינו מידע כללי וראשוני בלבד ולאו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי ובכל מקרה מומלץ להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום לפני ביצוע כל פעולה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, והם עלולים להשתנות מעת לעת.

מקרה מעניין שנדון לאחרונה בבית המשפט העליון דן בשאלה האם בעל נכס שהתקשר עם מתווך בחוזה בלעדיות, אבל מכר את הדירה במהלך תקופת הבלעדיות באמצעות מתווך אחר, יחוייב לשלם דמי תווך כפולים: גם למתווך שתיווך בעסקה וגם למתווך שקיבל בלעדיות.

כפי שנראה, התשובה אינה כל כך פשוטה, ולכן הדיון בה התגלגל ב 3 ערכאות (שלום, מחוזי ועליון).

אז מהו בעצם הסכם בלעדיות?

הסכם בלעדיות הוא חוזה בין בעל הנכס למתווך, שבו בעל הנכס נותן למתווך, לתקופה מוגבלת, את הזכות הבלעדית לפעול למציאת רוכש לנכס.

בתמורה לבלעדיות שהמתווך מקבל, הוא מתחייב לעשות מאמצים יחודיים לשווק את הנכס במשך התקופה ולאפשר למכור את הנכס במהירות.

הרעיון שביסוד חוזה הבלעדיות הוא שהמוכר והמתווך נותנים ומקבלים תמורה:

המתווך מרכז מאמצי שיווק מיוחדים בנכס ומעניק לנכס עדיפות על פני נכסים אחרים, בכך הוא אמור לגרום למכירת הנכס בתוך זמן קצר יחסית ומפחית את הצורך של בעל הנכס להתמודד מול מתווכים ורוכשים מרובים.

בתמורה, מקבל המתווך הבלעדי וודאות גבוהה לקבל את דמי התווך.

לעומת זאת, במצב שבו אין בלעדיות, אין למתווך סיבה להשקיע מאמצים מיוחדים באותו הנכס מאחר והמתווך מתחרה במתווכים אחרים בנסיון למכור את אותו הנכס והוודאות שלו לקבל את דמי התווך היא נמוכה.

קיימת אפשרות סבירה שלמרות מאמציו, את העסקה יקשור לבסוף מתווך אחר שיקבל את דמי התווך.

חשוב לציין שהסכם הבלעדיות נחתם תמיד בנוסף להסכם הזמנת שרותי תווך.

הסכם הזמנת שרותי תווך – הוא חוזה בין בעל הנכס למתווך, שבו בעל הנכס מתחייב לשלם למתווך דמי התווך, אם המתווך יהיה הגורם היעיל שיביא להסכם מחייב למכירת הנכס.

חשוב לזכור שחתימה על הסכם תווך היא תנאי לזכאות המתווך לדמי תווך, בלעדיו מתווך לא יהיה זכאי לדמי תווך, אפילו אם הוא היה הגורם היעיל שהביא את הצדדים להתקשר בהסכם.

ובחזרה לפסק הדין –

באותו מקרה, בעל נכס חתם על הסכם הזמת שרותי תווך והסכם בלעדיות עם מתווך.

בהסכם הבלעדיות הוא התחייב לשלם למתווך הבלעדי את דמי התווך, גם אם ימכור את הנכס באמצעות מתווך אחר במשך תקופת הבלעדיות. ואכן, במהלך תקופת הבלעדיות בעל הנכס באמת מכר את הנכס באמצעות מתווך אחר, לרוכשים שראו את הנכס לפני שנחתם הסכם הבלעדיות.

המתווך הבלעדי דרש מבעל הנכס לשלם לו את דמי התווך ובעל הנכס טען שהמתווך הבלעדי לא היה הגורם היעיל שהביא לחתימת הסכם למכירת הנכס ושכבר שילם דמי תווך למתווך האחר, לכן אין לחייבו בדמי תווך כפולים. כך הגיעו הצדדים לבית המשפט.

בתי המשפט השלום והמחוזי דחו את התביעה של המתווך הבלעדי בטענה שלא היה הגורם היעיל.

בית המשפט העליון, לעומת זאת, ראה את הדברים מעט אחרת וקבע שיתכן מצב שבו לא ניתן יהיה לקבוע מי היה הגורם היעיל שגרם למכירת הנכס ובמצב כזה, עלול בעל הנכס להיות מחוייב בתשלום דמי תווך כפולים – גם למתווך שמכר את הדירה בפועל וגם למתווך הבלעדי!

בית המשפט קבע כמה כללים מעניינים שחשוב לשים אליהם לב:

א.    בעל נכס שינהג בחוסר תום לב או בחוסר זהירות, ויקלע למצב שבו יש ספק מי הגורם היעיל שהביא למכירת הנכס, עלול לשלם דמי תווך כפולים – גם למתווך הבלעדי וגם למתווך הנוסף.

ב.     כדי להיות זכאי לדמי תווך – גם מתווך בלעדי חייב להיות הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

ג.     החוק מניח הנחה מוקדמת לטובת המתווך הבלעדי – לפיה המתווך הבלעדי הוא הגורם היעיל – אם הוא עשה מספר פעולות שיווק שמפורטות בחוק (למשל: פרסום באתר אינטרנט, תליית שלט על הדירה ועוד).

ד.     את ההנחה המוקדמת לטובת המתווך בלעדי, כאילו הוא הגורם היעיל, אפשר לסתור (באמצעות הוכחות) ובמקרה כזה הוא לא יהיה זכאי לדמי תווך.

ובאמת, בית המשפט העליון לא היה בטוח לגבי נסיבות המקרה ולכן קיבל את הערעור של המתווך הבלעדי והחזיר את הצדדים לבירור עובדתי נוסף בבית המשפט השלום, תוך שהוא מעודד את הצדדים להגיע לפשרה. בכך למעשה, בית המשפט נתן למתווך הבלעדי סוג של זכייה, אפילו אם חלקית.

חשוב לציין, כי עבודה של מתווך טוב, עשויה לחסוך לבעל הנכס זמן, כסף וטרחה רבים הכרוכים בשיווק הנכס ולכן, ישנם מצבים שבהם כדאי לבעל נכס למסור את הנכס לידי מתווך מקצועי שירכז את פעולות השיווק. במקרים מסויימים אף כדאי לתת בלעדיות כדי שאותו מתווך שישקיע את מיטב ידיעתו ומרצו במכירת הנכס.

אבל איך תתגוננו ממצב של תשלום דמי תווך כפולים?

א.    חשוב להקפיד על מילוי התחייבויותיכם לפי הסכם הבלעדיות ולאפשר למתווך את תקופת הבלעדיות, כדי לא להקלע למצב שבו מתעוררות שאלות מן הסוג הזה.

ב.     אם לפני חתימת הסכם הבלעדיות היה לכם קשר עם קונה מסויים או חתמתם על הסכם תיווך עם מתווך אחר לגבי קונה מסויים, יש להודיע מראש למתווך הבלעדי ולהגדיר שאותו קונה שכבר ראה את הדירה ההסכם לא יחול עליו. רצוי גם לציין את שמו של אותו קונה בהסכם הבלעדיות כדי למנוע שאלות בעתיד.

ג.     אם בתקופת הבלעדיות מתווך אחר מביא לדירה קונה, ליידע את אותו מתווך אחר שיש חוזה בלעדיות ולסרב לחתום איתו על הסכם תווך (כזכור – חתימה על הסכם הזמנת שרותי תווך הוא תנאי לתשלום דמי תווך).

ד.     אם בתקופת הבלעדיות מכרתם את הנכס לקונים בלי מתווך, בית המשפט ישאל איך הגיעו אותם קונים, האם מהיכרות קודמת עמכם או אולי דווקא באמצעות הפרסום של המתווך הבלעדי, כמה זמן לאחר שנחתם הסכם הבלעדיות נמכרה הדירה, האם לפני שהמתווך הבלעדי הספיק לעשות פעולות פרסום או לאחר שעשה פעולות פרסום משמעותיות. כל אלה שאלות שישפיעו על הכרעת בית המשפט.

ולסיכום –

ברור כי במקרה ששאלה דומה תגיע שוב לבית המשפט, יאלץ בית המשפט להכנס לחקירה מעמיקה של העובדות ופרטי הפרטים, כדי לבסס את החלטתו מה גרם בסופו של דבר למכירת הנכס, ומי היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. בית המשפט יבדוק האם המתווך הבלעדי עשה את פעולות השיווק שמקימות לטובתו את ההנחה שהוא היה הגורם היעיל או אם הפעולות האחרות שנעשו, על ידי המוכר או המתווך האחר, סותרים את ההנחה שהמתווך הבלעדי הוא הגורם היעיל שהביא למכירת הנכס.
לדעת הח"מ, שאלות אלה, עוד יעסיקו רבות את בית המשפט.

יעקב שמסיאן, עו"ד

אתם מוזמנים לעקוב אחרינו ולקבל עדכונים על כל החידושים בתחום הנדל"נ בעמוד הפייסבוק שלנו - https://www.facebook.com/YaacovShamsian/

למידע נוסף, אנו עומדים לרשותכם ב 077-5150081.

*הבהרה – מידע זה הינו מידע כללי וראשוני בלבד ולאו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי ובכל מקרה מומלץ להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום לפני ביצוע כל פעולה.

.

משרד המשפטים מייעל את הליכי רישום העסקאות.

נוהל חדש מאפשר לרשום הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא לטובת מוסד בנקאי, באמצעות טופס חדש שיחתם על ידי כל הצדדים, ובלי צורך להגיש את טופס ההתחייבות לרישום משכנתא.

עד עתה, לצורך רישום הערת אזהרה על התחייבות לרישום משכנתא, היה נהוג להגיש ללשכת רישום המקרקעין טופס בקשה לרישום הערת אזהרה אליו צורפה גם ההתחייבות עצמה, כשהיא חתומה על ידי בעל הנכס ועל ידי הבנק.

הגשת ההתחייבות עוררה לעיתים קשיים, כאשר נעשו על גביה תיקונים, ולשכת רישום המקרקעין דרשה חתימת הבנק ליד כל תיקון. הדבר הצריך לך ושוב בין הבנק ללשכת רישום המקרקעין.

לפי הנוהל החדש, יחתמו הצדדים על בקשה לרישום הערת אזהרה בנוסח חדש, המיועד לרישום הערה בגין התחייבות לרישום משכנתא, ללא צורך לצרף את כתב ההתחייבות.

לפי הנוהל החדש, אין מניעה לצרף את כתב ההתחייבות כדי שיישמר כמסמך סרוק בתיק לשכת רישום המקרקעין, אולם בכל מקרה, ההתחייבות לא תבדק על ידי לשכת רישום המקרקעין, ולא תחתם על ידה.

כבר היום ניתן להשתמש בבקשה לרישום הערת אזהרה בנוסח החדש במקביל לשימוש בטפסים הישנים, אולם החל מה 16.12.2016 יפסק לחלוטין השימוש בטפסים הישנים וייעשה שימוש בלעדי בנוסח החדש בלבד.

מצ"ב הטופס החדש של הבקשה לרישום הערת אזהרה בנוסח חדש.

יעקב שמסיאן, עו"ד

הטלפון של משרדנו : 077-5150081

ועדת הכלכלה של הכנסת אישרה היום תקנות המחייבות שקיפות בפרסומים המשווקים קרקע חקלאית.

כידוע, במקרים רבים נמכרת בישראל קרקע שאינה זמינה לבניה (קרקע חקלאית) במחירים מוזלים והרוכשים קונים אותה תוך הסתמכות על מצגים של מוכר הקרקע, לפיהם הקרקע תופשר לבניה. פעמים רבות (מדי) לאחר הרכישה, מתברר לרוכשים כי הקרקע אינה מיועדת או אינה אפשרית להפשרה והרוכש נשאר תקוע עם קרקע שערכה נמוך.

רוב הקרקעות הנמכרות בישראל אשר אינן זמינות לבניה הן קרקעות חקלאיות. התקנות החדשות קובעות חובת גילוי, במקרה של מכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה.

התקנות מחייבות את משווקי הקרקע לספק לרוכשים מידע אודות מצבה המשפטי/תכנוני של הקרקע, ובין היתר, לגבי סיכויי הפשרת הקרקע לבנייה.

בין היתר תחול על משווק קרקע שאינה זמינה לבנייה לגלות בפרסומת, באופן ברור ובולט, כי הקרקע אינה זמינה לבנייה. המשווק מחוייב גם למסור לרוכש, ללא תשלום, שומה ערוכה ע"י שמאי שכוללת מידע לגבי: סבירות שינוי הייעוד; ייעוד הקרקע ושוויה (הנוכחי); ייעוד הקרקע  ושוויה, לאחר שינוי הייעוד; משך הזמן הצפוי לשינוי הייעוד; ההוצאות הצפויות לרוכש כתוצאה משינוי הייעוד .

מתן מידע  זה אמור לאפשר לרוכש לקבל החלטה אם לבצע את הרכישה או לא לבצעה.

התקנת התקנות הינה צעד משלים לתקן שמאי מס' 22.0 (אודותיו כתבנו כאן ב 31.10.2014) המפרט מהן רמות הפירוט המינימליות הנדרשות ממציע הקרקע (המשווק) בשמאות שנערכת לקרקע.

התקנות יכנסו לתוקף בתוך 30 ימים מפרסומן. נכון למועד כתיבת שורות אלה, טרם פורסם נוסח התקנות, אך הן יועלו כאן לאחר פרסומן.

מצ"ב בשנית קישור לפוסט שלנו אודות תקן שמאי מס' 22.0

מצ"ב קישור לתקן שמאי מס' 22.0

יעקב שמסיאן, עו"ד

טלפון המשרד ליצירת קשר עם עו"ד שמסיאן 077-5150081 או במייל info@ysha.co.il

*מידע זה הינו מידע כללי וראשוני בלבד ולא נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי ובכל מקרה מומלץ להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום.

כידוע, על רכישת דירה חל מס רכישה (לפי מדרגות הקבועות בחוק).

רשות המיסים נוהגת מזה שנים, לגבות מס רכישה גם על הרכיב של שכר טרחת עוה"ד של הקבלן. כלומר: מחיר הדירה + שכ"ט עוה"ד של הקבלן X גובה המס.

שאלה כאובה, שמגיעה שוב ושוב לבתי המשפט, היא האם רשות המיסים גובה מס אמת, כאשר המס מחושב גם על הרכיב של שכר טרחת עוה"ד. במספר מקרים רוכשי דירה ערערו על עצם הרעיון שהתשלום שהקונה משלם לעוה"ד של הקבלן (עבור הרישום כאמור) מהווה חלק ממחיר הדירה. באותם מקרים טענו רוכשי הדירות כי שכר טרחת עוה"ד של הקבלן אינו מהווה חלק ממחיר הדירה וכי מס הרכישה לא צריך להיות מחושב על רכיב זה. כלומר: מחיר הדירה (ללא שכ"ט עוה"ד של הקבלן) X גובה המס

בהליכים שונים בפני ערכאות שונות, נושא זה קיבל תשובות שונות. ואולם הנושא עלה שוב, לאחרונה, בשני מקרים שהגיעו לבית המשפט, כאשר המיוחד במקרים אלה הוא שרוכשי הדירות הגישו, בנוסף, גם בקשה לתביעה ייצוגית נגד המדינה בגין גביית מס הרכישה על רכיב שכר טרחת עוה"ד של הקבלן.

בית המשפט, בפסק דין מנומק, פסק כי יש לראות בשכר טרחת עוה"ד של הקבלן כחלק ממחיר הדירה, גם אם הוא נגבה בנפרד וגם אם הוא נגבה על ידי עוה"ד של הקבלן.

התוצאה של פסק הדין היא שרוכשי דירות מקבלן, ימשיכו לשלם, לפחות לעת עתה מס רכישה מעט גבוה יותר, כאשר מס הרכישה מחושב גם החל החלק של שכר טרחת עוה"ד של הקבלן.

במאמר מוסגר נציין כי הנושא עומד כרגע גם בערעור בפני בית המשפט העליון, ויתכן כי בבית המשפט העליון ההלכה תשתנה.

אולם, לעניות דעת הח"מ, לא יבוטל מס הרכישה על רכיב שכר טרחת עוה"ד כיוון שהוא יפתח תיבת פנדורה וידרוש מהמדינה החזרים של מליונים בגין המס שנגבה עד כה מרוכשי דירות.

חשוב לציין כי מס כפל גבוהה ומשמעותי הרבה יותר מהמס שמשולם על שכר טרחת עוה"ד, משלמים רוכשי דירות מקבלן על רכיב המע"מ של מחירה הדירה, מאחר ומס הרכישה מחושב גם על מרכיב המע"מ של הדירה. בעוד ששכר טרחת עוה"ד עומד היום על כ 5000 ש"ח + מע"מ ומתוכו מחושב מס רכישה, רכיב המע"מ מהווה 17% ממחיר הדירה ובעצמו מגיע למאות אלפי שקלים, כך שמס הרכישה על רכיב המע"מ מהווה בפני עצמו – עשרות אלפי שקלים. כלומר –  מחיר הדירה מורכב ממחיר הדירה ומהמע"מ שמשולם בעדה ומס הרכישה משולם על הסכום המלא: מס רכישת דירה מקבלן = מחירה הדירה + המע"מ על הדירה X מע"מ.

פסקי הדין המוזכרים בפוסט זה: 

ת"צ 1901-05-15 עג'מי

ת"צ 48871-05-15 בט