אלמנט המיסוי במכירת דירות נופש

דירת נופש אינה 'דירת מגורים מזכה' לצרכי מס שבח

דירת נופש

בשנים האחרונות רבתה תופעה של בניית פרויקטים למטרות "דירות נופש". לרוב מדובר בפרויקטים אטרקטיביים, שנבנים על קרקע יקרה וקרובה לים ובתכלית נבנים כחלופה לבתי מלון.

מהותן של 'דירות הנופש', היא שהבעלות בהן היא פרטית, אולם בעלי הדירה מוגבלים הן בשל דיני התכנון והן בחוזה ואינם יכולים לגור בהן, אלא לתקופה של מספר חודשים בודדים בכל שנה. בשאר ימות השנה, הדירה מושכרת לתקופות קצובות וקצרות למטרות נופש לדיירים אחרים.

עד כאן הרעיון.

דירות כן, נופש לא

בפועל, התפתחה פרקטיקה שבה קבלנים ויזמים זריזים, מנצלים קשרים בעיריות ובוועדות התכנון ובעזרת "פעולות תכנוניות" מסבים חלקים (ולעיתים את כל) 'דירות הנופש' לדירות רגילות.

במקרים אחרים, בעלי הדירות משתמשים בהן כדירות מגורים לעצמם במשך כל השנה או משתמשים בהן כדירות להשכרה לטווח ארוך.

יוצא שקרקעות יקרות במיקומים מיוחדים (שקיומן מלכתחילה מצומצם) ואשר יועדו לטובת כלל הציבור, הפכו לנכסי נדל"ן רגילים, בניגוד לכל חוקי התכנון.

עקרון של מיסוי

בנתונים אלה, עולה השאלה, מה דינה, לצרכי מיסוי מקרקעין (מס שבח ומס רכישה) של אותה 'דירת נופש', בין אם שמשה בפועל כדירת נופש ובין אם הוסבה או שמשה בפועל כדירת מגורים רגילה.

ברשימות קודמות כבר פירטנו את העובדה שחוקי מיסוי המקרקעין נושאים בחובם הקלות שונות מתשלום מס רכישה ומס שבח החלים על דירת מגורים.

הקלות אלה נועדו במהותן כדי להקל על משפחות לרכוש דירת מגורים ולהחליפה, אחת למספר שנים, בדירת מגורים אחרת. בבסיסן של ההקלות עומדים רעיונות סוציאליים, שהגיונם הוא לאפשר לציבור לרכוש דירת מגורים ולהחליפה כאשר המשפחה מתרחבת.

שאלה היא, האם הקלות אלה צריכות לחול גם על 'דירת נופש' ?

פרקטיקה שנהגו רוכשי 'דירות נופש' היא לדווח לרשויות המס על 'דירת הנופש' כדירת מגורים ולהינות מהקלות במס רכישה או במס שבח בזמן המכירה, תוך שהדירה מסיבה לבעליה רווחים נאים מאוד, בהתחשב במיקומה המצויין ובהתחשב במחיר הזול שבו נרכשה מלכתחילה בגלל המגבלה שלה 'כדירת נופש'.

מאידך, התייחסות לדירות הנופש כאל נכס מקרקעין רגיל (כמו למשל חנות, קרקע, משרד וכד') תחייב את הרוכשים במס רכישה של 5% ואת המוכרים במס שבח מלא במועד המכירה.

המנורות נדלקו ברשויות המס

נראה כי לאחרונה, גם ברשויות המס הבינו כי מדובר ב"מכרה זהב" קטן או לחילופין פירצה שטרם נחסמה, שיכולה להכניס למדינה הכנסות יפות ממיסים.

בהנחייה שפורסמה לאחרונה על ידי רשויות מיסוי מקרקעין, הונחו המפקחים להתייחס לכל דירת נופש כ'נכס מקרקעין אחר', בין אם שימשה בפועל כדירת מגורים ובין אם שימשה בפועל כדירת נופש.

ההגיון שעומד מאחורי ההנחיה הוא פשוט – אם הדירה שימשה כדירת נופש, הרי שאינה דירת מגורים ולכן אין להעניק בגינה הקלות ואם הדירה שימשה בפועל כדירת מגורים בשעה שמבחינה תכנונית הינה מיועדת לנופש, הרי שהשימוש בה כדירת מגורים אינו חוקי ועל כן אין להעניק הקלות על שימוש לא חוקי.

נראה כי מעתה, לא רק חייהם של רוכשי ומוכרי דירות יהיו קשים, אלא גם חייהם של מפקחי המס. מפקחי רשות המיסים הונחו לא רק לבדוק היטב את חוזה הרכישה, מטרותיו, מגבלות שהועלו בו וההוראות התכנוניות הכתובות בחוזה, אלא במקרה של ספק, הונחו לבדוק גם את היתרי הבניה, חוזה הקבלן המקורי ואפילו את התכניות החלות על הנכס. ברור כי הנטל להמציא את כל המסמכים הנ"ל מוטל על רוכשי ומוכרי הדירות.

אולם יש כאן גם פן נוסף, חוזי מכר נבנים לעיתים מתוך הנחה שמוכרי דירת מגורים פטורים ממס שבח. במקרים אחרים רוכשי דירה סבורים כי בהיות הדירה, 'דירת מגורים', ייהנו מהקלות במס רכישה. מבלי להיכנס להיבטי האחריות האישית שחלים על עורכי הדין לוודא שישארו מספיק כספים בנאמנות לצרכי מס שבח, כעת, מוטל, על כל הצדדים גם נטל נוסף-לבדוק האם מדובר בדירת נופש ואת משמעויות הכלכליות, החוזיות והמיסויות מבחינת הצדדים לעסקה …

נשמח לעמוד לרשותכם בכל עת.
יעקב שמסיאן, עו"ד

* מידע זה הינו מידע כללי וראשוני בלבד ולא נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי ובכל מקרה מומלץ להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום.

יצירת קשר עם משרדנו

רח' רוגוזין 3, אשדוד
טלפון: 077-5150081

הרשמו לקבלת טיפים
ועדכוני נדל"ן!
מייל
שם

עקבו אחרינו ברשת:

youtube facebook twitter google