תמ"א 38 – מה הרעיון ?

תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, או בקיצור, תמ"א 38, מכה לאחרונה גלים בשכונות רבות ברחבי הארץ.

למרות שהתוכנית אושרה עוד בשנת 2005, לקח לציבור (וגם לקבלנים) זמן להבין שמדובר במתנה של ממש שנתן המחוקק לכל אזרח, המאפשרת לשדרג באופן מיידי את הבניין בו הוא חי, כמעט מבלי להשקיע שקל ותוך כדי כך גם לחזק את הבניין מפני סכנה של רעידת אדמה.

<iframe width="420" height="315" src="//www.youtube.com/embed/KJ2W3Z8gpA0" frameborder="0" allowfullscreen></iframe>

אז מהו בעצם הרעיון שמאחורי תמ"א 38?

כבר שנים רבות חוזים אנשי המקצוע רעידת אדמה חזקה שתתרחש בישראל. ברעידה כזו, צופים אנשי המקצוע נזקים קשים שיגרמו למרבית המבנים הישנים שהוצא להם היתר לבניה עד לשנת 1980 שלא לפי התקן הישראלי 413 המחייב לעמידותם של מבנים בפני רעידות אדמה. ההנחה היא שמבנים שהוצא להם היתר בניה לאחר 1980 נבנו בהתאם לתקן.

כחלק מן הפתרון למזעור נזקי רעידת אדמה חוקקה תמ"א 38, אשר נועדה לתמרץ את האזרחים לבצע בעצמם את החיזוקים הנדרשים.

התמ"א מעניקה לבעלי דירות בבתים משותפים (בני שתי קומות ומעלה) זכויות בניה נוספות אותן ניתן לממש בצורה של תוספת יחידות דיור או בצורה של הרחבת יחידות הדיור הקיימות. במבני מגורים בלבד, התמ"א מאפשרת שילוב בין שני סוגי התוספות, דהיינו – גם תוספת יחידות דיור וגם הרחבת יחידות הדיור הקיימות.

הרעיון מאחורי התמ"א הוא, לאפשר לאזרחים לממן את החיזוקים הנדרשים לבניין כנגד רעידת האדמה באמצעות מכירת זכויות הבניה הנוספות. דהיינו – בעלי הדירות מוכרים לקבלן את תוספת זכויות הבניה, כך שהקבלן יהיה זכאי לקבל את הדירות החדשות שיבנו בבניין. בתמורה, הקבלן מבצע את החיזוקים הנדרשים לבניין כנגד רעידת אדמה לפי תוכנית מהנדס.

היום, מרבית החוזים הנחתמים במסגרת תמ"א 38 בין קבלנים לבעלי בתים, כוללים התחייבות הקבלן גם לבנות תוספת חדר (לרוב ממ"ד) לכל דירה, לשפץ את המעטפת החיצונית של הבניין, לשפץ את הלובי וחדר המדרגות, להחליף את המערכות הסולאריות, להחליף את צנרת המים והביוב המרכזית לבניין (מהברז הראשי ועד לדירתו האישית של כל דייר). חלק מן החוזים כוללים תוספת מרפסת בתשלום או בהשתתפות חלקית, הוספת מעלית וכד'.

בפן המיסויי – עסקת מכר זכויות לפי תמ"א 38 הינה עסקה רגילה לחלוטין, ולכן לכאורה צריכים בעלי הדירות לשלם מס שבח בגין המכירה, מע"מ והיטל השבחה. המחוקק פטר את האזרח גם מתשלומים אלה, ומעניק בחוקים הרלוונטיים פטורים מתשלום המיסים הנ"ל ובלבד שמדובר אכן בעסקה לביצוע חיזוקים לפי תמ"א 38.

חשוב להדגיש, כי המסגרת החוזית בין הקבלן לבעלי הדירות הינו הנדבך המרכזי בכל ביצוע של תמ"א 38, לכן, התמורה שיקבלו הדיירים מן הקבלן נתונה למשא ומתן. אולם, ישנם מספר נושאים עליהם יש לתת את הדעת עוד לפני שחותמים עם הקבלן על חוזה. יש לבדוק מיהו הקבלן. לוודא שהקבלן מוכר ורשום בפנקס הקבלנים, לבדוק שיש לקבלן נסיון מוכח בבנייה (ורצוי נסיון בחיזוק מבנים לפי תמ"א 38) ולוודא שהקבלן נותן ערבויות מתאימות (למקרה שהקבלן פשט רגל).

לסיכום – עסקה לביצוע תמ"א 38 הינה עסקה כדאית אשר הרווח המיידי ממנה הוא שיפור רווחת הדיור בבניינים ישנים וכמעט ללא עלות כספית מצד בעלי הדירות.

במשרדנו תוכלו ליהנות מליווי אישי לאורך כל התהליך, משלב בחינת האפשרות לביצוע הליך תמ"א 38 לבניין, דרך בחירת הקבלן ועד לסיום ביצוע.

נשמח לעמוד לרשותכם בכל עת.
עו"ד יעקב שמסיאן

* מידע זה הינו מידע כללי וראשוני בלבד ולא נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי.

יצירת קשר עם משרדנו

עקבו אחרינו ברשת: