שוכרים או משכירים דירת מגורים – החוק החדש הזה נוגע בכם ישירות
15.12.2016 טל' במשרדנו: 077-5150081
תיקון לחוק השכירות שעבר לאחרונה בקריאה ראשונה בכנסת, וידוע בציבור כ'חוק שכירות הוגנת' נוגע ישירות בעשרות אלפי משכירי דירות ומאות אלפי שוכרי דירות.
החוק החדש מטפל בחוזי שכירות של דירות למגורים, מתוך הבנה כי חוזים אלה הם מסוג מיוחד בגלל שיש לעיתים פערי כוחות בין המשכיר לשוכר.
התיקון החדש והנרחב מנסה להבטיח הגינות, סבירות וודאות ביחסים בין שוכר למשכיר, ובפרט – הסדרים הוגנים יותר כלפי השוכרים ולקבוע רמת איכות מינימלית לדירות המושכרות למגורים.
מעניין לציין שמאז שנחקק החוק בשנת 1971, לא נעשו בו כל תיקונים, למרות התפתחויות משמעותיות בתחום חוזי השכירות ובפסיקת בתי המשפט.
להלן אסקור חלק מהחידושים בחוק –
- החוק מגדיר מהי דירה – וקובע ש"חדר או מערכת חדרים המשמשים בעיקרם למגורים" נחשבים דירה.
- החוק מחייב לערוך את חוזה השכירות למגורים בכתב ועד כמה שהדבר נשמע בסיסי, מחייב למסור עותק חתום מהחוזה לכל צד.
- לראשונה, החוק מתערב בתוכן החוזה וקובע אילו פרטים חייבים להיות רשומים בו, למשל: פרטי זיהוי של הצדדים, פרטי זיהוי מדוייקים של הדירה: כתובת וגוש חלקה, תשלומים נוספים שחלים על השוכר בנוסף לדמי השכירות וגובהם, פגמים וליקויים שאינם קלי ערך שהמשכיר יודע עליהם.
- החוק קובע לראשונה מתי דירה אינה מתאימה למגורים, ומחייב את המשכיר למסור את הדירה לשוכר כשהיא מתאימה למגורים.
- דירה נחשבת כלא מתאימה למגורים כאשר אין בה, למשל: צנרת ביוב, מערכת חשמל, פתחי אוורור, תאורה טבעית או חלונות ודלתות או שיש בה גורם סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או בריאותו! זו אינה רשימה סגורה, ועשויים להתווסף לרשימה מקרים נוספים, בין בתקנות שיקבעו בעתיד או על-ידי בתי המשפט.
- נושא שמעורר מחלוקות פעמים רבות בין שוכרים למשכירים הוא מי אחראי על תיקון ליקויים בדירה. החוק קובע כי השוכר יתקן על חשבונו כל ליקוי שהוא קל ערך ושניתן לתקנו על ידי מי שאינו בעל מקצוע וגם ליקויים שנגרמו עקב שימוש לא סביר בדירה. המשכיר מצידו, נדרש לתקן על חשבונו כל ליקוי שאינו קל ערך וגם קובע מועד לתיקון ליקויים שלא מאפשרים מגורים סבירים בדירה.
- חובה מעניינת נוספת שמוטלת על המשכיר היא לתת לשוכר הוראות תחזוקה ושימוש בדירה או במתקנים שבה. למשל, בדירה בה יש ג'קוזי, על המשכיר לדאוג להחתים את השוכר מראש על הוראות התחזוקה נקיון והוראות שימוש בו.
- החוק מטיל על השוכר לשאת בהוצאות השוטפות כמו – חשמל, מים, ארנונה וכיוצ"ב.
- החוק מגביל את גובה הערבות שהמשכיר רשאי לדרוש משוכר וקובע מהם התנאים למימוש אותה ערבות ע"י המשכיר ומתי יש להשיבה לשוכר.
- החוק החדש קובע שבעל דירה לא קיים את חיוביו לשוכר, אם הדירה לא נמסרה במצב כפי שהוסכם בינו לשוכר. יתר על כן, עד כמה שהדבר נשמע בסיסי, החוק מטיל חובה על בעל הדירה למסור את הדירה במצב מתאים למה שהוסכם עם השוכר. מצד שני, החוק מטיל על השוכר את החובה להודיע למשכיר מיד על כל אי התאמה בין מצב הדירה לבין מה שהוסכם. שוכרים לא יוכלו עוד לבוא בטענות כלפי המשכיר לגבי מצב הדירה, אם לא עשו זאת בזמן סביר לאחר שגילו בה תקלה או בעיה כלשהי.
- משכירי דירות לא יוכלו לפתור את עצמם בחוזה מאחריות לפגמים וליקויים בדירה, במידה וידעו על קיומם של אותם פגמים או ליקויים ולא הודיעו עליהם לשוכר.
- החוק מעניק לשוכר אפשרות לתקן את הדירה (כך שתתאים למה שהוסכם, אם נמסרה לא כפי שהוסכם) ולדרוש מבעל הדירה את שווי התיקון ואפילו להפחית מדמי השכירות את החלק היחסי ביחס לשווי אי ההתאמה!
סיכום -
התיקון החדש, והנרחב לחוק נועד נולד מתוך מטרה לשפר את היחסים בין שוכר ומשכיר, אולם נראה שההתערבות בזכות הבחירה וחופש החוזים היא נרחבת מאוד. מעניין לציין שהחוק אינו חל דווקא על דירות יוקרה מאחר שמנסחי החוק סבורים שמי ששוכר דירת יוקרה הינו בעל כוח שווה ערך למשכיר ולכן אין חשש שיהיה ניצול כוח עודף מצד המשכיר. בנוסף, החוק קובע כמה הגדרות עמומות – כמו למשל "תיקון קל ערך", שעוד יעורר שאלות בעתיד ונראה, שכדי ליצוק לתוכו תוכן, ידרשו שוכרים ומשכירים רבים לעזרת בתי המשפט.
יעקב שמסיאן, עו"ד
אתם מוזמנים לעקוב אחרינו ולקבל עדכונים על כל החידושים בתחום הנדל"נ בעמוד הפייסבוק שלנו - https://www.facebook.com/YaacovShamsian/
למידע נוסף, אנו עומדים לרשותכם ב 077-5150081.
*הבהרה – מידע זה הינו מידע כללי וראשוני בלבד ולאו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי ובכל מקרה מומלץ להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום לפני ביצוע כל פעולה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, והם עלולים להשתנות מעת לעת.
חיפוש באתר
יצירת קשר עם משרדנו
עקבו אחרינו ברשת: