קרקע להפשרה – האם לקנות? מעתה ההחלטה פשוטה יותר. תקן שמאי 22.0

31.10.2014

הועדה לתקינה שמאית ומועצת שמאי המקרקעין אישרו את תקן 22.0 -

תקן 22.0 בדבר פרוט מזערי נדרש בשומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות

תופעה רווחת ומוכרת היא קרקע המיועדת לשמש כשטח פתוח (בד"כ בייעוד חקלאי או נוף כפרי וכד') הנמכרת לציבור על סמך ציפיה שהקרקע "תופשר" יום אחד לבניה (תשנה ייעוד מחלקאות למטרות בניה).

רוכשי קרקעות אלה מצפים להרוויח מה"הפשרה", דהיינו – מהפיכת הקרקע החקלאית שנרכשה בזול, לקרקע יקרה לבניה.

פעמים רבות מדי, אין בידי רוכשי הקרקע כלים אמיתיים לקבל החלטה האם רכישת הקרקע כדאית. לרוב, אין הרוכש יודע מהם הסיכויים והסבירות שייעוד הקרקע ישתנה מייעוד חקלאות לבניה או מהם משך הזמן והעלויות הדרושים לכך.

כעת בא תקן 22.0 וקובע מהן רמות הפירוט המינימליות הנדרשות ממציע הקרקע (המשווק) בשמאות שנערכת לקרקע.

להלן אביא בפניכם את עיקרי הנתונים שיהיו חייבים להיות מובאים בשמאות הקרקע שתוצג לקונה, על מנת לאפשר לקונה לקבל החלטה מושכלת באשר לרכישה:

1. פירוט האם הקרקע מהווה שטח פתוח או שטח המיועד לבניה לפי תוכנית מאושרת.

2. בשמאות יוצגו  2 תמחירים של הקרקע:

    א. תמחור השווי האמיתי של הקרקע במצב הנוכחי (שלפני אישור תוכנית לבניה).

    ב. תמחור שווי הקרקע במצב העתידי (שאחרי אישור תוכנית לבניה) המבוסס על הנחה שתאושר בעתיד תוכנית שתאפשר בניה על הקרקע.

    בשמאות יפורט גם כל המידע עליו מבוססת ההנחה, כי יעוד הקרקע ישונה למטרות בניה בעתיד.

3. יפורטו פרטי הזיהוי של הקרקע, לרבות: תחום השיפוט אליו שייכת הקרקע, המרחב התכנוני וגוש חלקה/מגרש .

4. מצבה המשפטי של הקרקע – השמאות תפרט את מצב הזכויות הקיים, לרבות אם קיימת מערכת חוזית ממנה גוזר המוכר את זכויותיו בקרקע.

5. יוצג כל המידע התכנוני הרלוונטי לקרקע – מהן התכניות החלות על הקרקע במועד עשיית השמאות (לרבות תוכניות שהוחלט על הכנתן).

6. יפורט המצב התכנוני המוצע (המצב החדש אותו מתכננים).

7. תפורט דעת השמאי – האם לדעתו הסבירות למימוש המצב החדש קלושה ומהן הסיבות לך.

8. אם לדעת השמאי הסבירות לאישור המצב החדש איננה קלושה או נמוכה, הוא יפרט את ההליכים והקשיים הצפויים בתהליך האישור (כולל אישור מוסדות התכנון, התנגדויות, השלמת פיתוח, התקשרות מול רשות מקרקעי ישראל או קבלת הסכמתה וכד').

9. השמאי יציין וינמק את הערכתו לפרק הזמן הצפוי עד לאישור התוכנית שתאפשר בניה בקרקע.

10. פירוט העלויות הצפויות כדי לאשר את תוכנית הבניה.

התקן כולל פרטים נוספים אשר לא את כולם הבאנו כאן, אולם הובאו בפניכם עיקרי הדברים.

על פניו נראה כי התקן החדש אכן יאפשר החלטה מושכלת יותר אצל אלו המעוניינים לרכוש קרקע חקלאית להפשרה ואנו מקווים כי דברים אלה יאפשרו לכם לבצע קניה חכמה ובטוחה יותר.

אנו עומדים לרשותכם בכל עת,
יעקב שמסיאן, עו"ד

*מידע זה הינו מידע כללי וראשוני בלבד ולא נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי ובכל מקרה מומלץ להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום.

יצירת קשר עם משרדנו

עקבו אחרינו ברשת: