מיסוי דירה שלישית – זה הזמן להערך

26.1.2017

מיסוי דירה שלישית – זה הזמן להערך

ה 30 לינואר מתקרב וזה בדיוק הזמן, לבעלי 3 דירות (ומעלה) להתחיל להערך לתשלום המס בגין דירה שלישית ובשמו האמיתי – מס ריבוי דירות.

אחרי התנגדויות ועיכובים רבים, חוק מיסוי דירה שלישית אושר בכנסת ופורסם בסוף חודש דצמבר 2016.

החוק נוגע ישירות בכל מי שבבעלותו שלוש דירות ומעלה ושיעור בעלותו בהן הוא 249% או יותר והוא מטיל מס בשיעור של 1% בשנה משווי הדירה (לפי נוסחה מורכבת שקבועה בחוק).

אז מהם עיקרי החוק ?

מי חייב בתשלום מס?

חייב הוא מי שהוא בעלים של 3 דירות מגורים (ויותר) ששיעור הבעלות שלו בהן (במצטבר) הוא 249% או יותר.

האם אני מחוייב במס על דירת המגורים שלי ?

החיוב במס הוא על הדירות העודפות, כלומר, אתה רשאי לבחור את 2 הדירות היקרות ביותר שלך, כולל דירת המגורים, כדירות שלא חייבות במס, את המס תשלם על הדירות הזולות ביותר.

מה גובה המס ?

המס הוא 1% משוויה של כל דירה חייבת, ועד לסכום מקסימלי של 18,000₪ לכל דירה.

בבעלותי חנות, האם אני חייב בתשלום מס?

המס חל על דירות מגורים בלבד.

בבעלותי 3 דירות בארה"ב, האם אני חייב במס?

החוק חל רק על דירות הנמצאות בישראל (לרבות יהודה ושומרון).

האם יש פטור מהמס ?

כן. מי ששווי כל הדירות שבבעלותו נמוך מ 1,150,000 ₪, פטור מהמס.

מי ששווי הדירות שבבעלותו גבוה מ 1,150,000 חייב בתשלום המס.

האם יש הנחה מהמס ?

כן. מי ששווי כל הדירות שבבעלותו גבוה מ 1,150,000₪ אך נמוך מ 1,400,000₪, ישלם מס רק על החלק היחסי: כלומר מס על סכום ההפרש של 249,000 ₪.

אם בדירה שלי פועלת מרפאה, האם אני פטור ממס ?

דירת מגורים מוגדרת כדירה שבנייתה הושלמה והיא מיועדת למגורים לפי טיבה, או שהיא משמשת למגורים או שהיא תוכננה בתוכנית הבניה כדירה למגורים. כלומר, מספיק שלפי התוכניות המקוריות של הבנין הדירה יועדה למגורים, גם אם היום היא לא משמשת למגורים, כדי שהיא תהיה חייבת במס.

מה קורה אם היום יש בבעלותי רק 2 דירות, אבל אני מתכנן לרכוש דירה נוספת במהלך השנה?

כל עוד אין בבעלותך 249%, לא תחוייב במס. אולם, מרגע שתקנה את הדירה הנוספת, תחוייב באופן יחסי על אותו חלק מהשנה שבו היית בעלים של 3 דירות (ותהיה פטור ממס על אותו חלק מהשנה שבו לא היית הבעלים של שלוש דירות).

מה קורה אם היום יש בבעלותי 3 דירות, אבל אני מתכנן למכור דירה אחת במהלך השנה?

כל עוד יש בבעלותך 249% בדירות, תחוייב במס. אולם, מרגע שתמכור דירה, תחוייב במס באופן יחסי על אותו חלק מהשנה שבו היית בעלים של 3 דירות (ותיהיה פטור מאותו חלק מהשנה שבו לא היית).

יש לי דירה שקיבלתי בירושה מהוריי, ולאשתי יש דירה שקיבלה בירושה מהוריה, ויש לנו גם את דירת המגורים, סה"כ 3 דירות האם אנו חייבים במס ?

אם שווי הדירות עולה על 1,150,000 אז אתם חייבים במס. החוק מחיל את המס על התא המשפחתי כולו במשותף, גם אם כל דירה היא בבעלות רק אחד מבני המשפחה החוק רואה בכם כבעלים משותפים – כאילו לכל אחד מכם בנפרד 3 דירות.

האם יש דירות שלא נחשבות דירות לצורך מס ?

כן, יש כ 12 חריגים לחוק, שלא ימוסו במס ריבוי דירות, ביניהן: דירות בבעלות עמותה, דירות בהשכרה לטווח ארוך של המדינה, דירות עם דיירים מוגנים ועוד.

וכיצד משלמים את המס ?

ב 30 בינואר בכל שנה מנהל רשות מיסוי מקרקעין ישלח אליכם שומה הביתה ובה פירוט הדירות שבבעלותכם, לפי מידע שמצוי ברשות מיסוי מקרקעין. מנהל המיסוי יבחר את הדירות שהמס עבורן הוא הנמוך ביותר. את המס אתם חייבים לשלם ב 2 תשלומים שווים, תשלום ראשון עד ל-30 ביוני בכל שנה ואת התשלום השני עד ל-31 לדצמבר.

רגע, אבל תיכף ה 30 בינואר ועדיין לא קיבלתי שומה ?

רק השנה, מכיוון שהחוק חדש, רשות מיסוי מקרקעין לא הספיקה להערך ולהוציא שומות ולכן חובתכם האישית היא לערוך שומה עצמית, לתאר את הדירות שבבעלותכם, לחשב את המס שאתם חייבים בו ולהגיש את ההצהרה מיוזמתכם. המועד האחרון להגיש את ההצהרה עד 31 למרץ 2017. החל מהשנה הבאה ישלחו אליכם שומות באופן אוטומטי.

מה קורה אם לא בא לי לדווח, או אולי אני אדווח פחות ממה שאני חייב באמת ?

החוק מטיל קנסות כבדים על אי דיווח, על דיווח שגוי או דיווח שקרי בגובה של עד פי שלושה מסכום המס שניסיתם להעלים, בנוסף להיות העלמת המס לפי חוק זה עבירה פלילית (בדומה לחוק מע"מ).

אני לא יודע לעשות את החישוב מה עלי לעשות ?

את הדיווח תוכלו להגיש באמצעות עו"ד מומחה במיסוי מקרקעין או רו"ח הבקיא בתחום. החל מהשנה הבאה הדיווח יתבצע רק באמצעות המערכת הממוחשבת של רשות מיסוי מקרקעין אליה מחוברים עורכי דין הרשומים כמייצגים ברשות מיסוי מקרקעין.

חשוב לציין כי גם אם קיבלתם שומה מרשות המיסים, כדאי מאוד לבדוק אותה ואת אופן החישוב כדי להמנע מתשלום מס יתר. עורכי דין העוסקים במיסוי מקרקעין והבקיאים בחוק יוכלו לעזור לכם בעניין זה.

  משרדנו צבר נסיון רב בייצוג מול רשויות מיסוי מקרקעין ומסייע לבעלי דירות בעריכת והגשת השומות באופן שוטף וכן בדיקת שומות של רשות מיסוי מקרקעין.

 אתם מוזמנים לפגישת ייעוץ במשרדנו.

אתם מוזמנים לעקוב אחרינו ולקבל עדכונים על כל החידושים בתחום הנדל"נ בעמוד הפייסבוק שלנו:

https://www.facebook.com/YaacovShamsian/

למידע נוסף, אנו עומדים לרשותכם ב 077-5150081.

*הבהרה – מידע זה הינו מידע כללי וראשוני בלבד ולאו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי ובכל מקרה מומלץ להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום לפני ביצוע כל פעולה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, והם עלולים להשתנות מעת לעת.

יצירת קשר עם משרדנו

עקבו אחרינו ברשת: