הסכם בלעדיות בתווך – זהירות, אתם עלולים לשלם דמי תווך כפולים!

05.12.2016                                                                                         עו"ד יעקב שמסיאן 077-5150081

מקרה מעניין שנדון לאחרונה בבית המשפט העליון דן בשאלה האם בעל נכס שהתקשר עם מתווך בחוזה בלעדיות, אבל מכר את הדירה במהלך תקופת הבלעדיות באמצעות מתווך אחר, יחוייב לשלם דמי תווך כפולים: גם למתווך שתיווך בעסקה וגם למתווך שקיבל בלעדיות.

כפי שנראה, התשובה אינה כל כך פשוטה, ולכן הדיון בה התגלגל ב 3 ערכאות (שלום, מחוזי ועליון).

אז מהו בעצם הסכם בלעדיות?

הסכם בלעדיות הוא חוזה בין בעל הנכס למתווך, שבו בעל הנכס נותן למתווך, לתקופה מוגבלת, את הזכות הבלעדית לפעול למציאת רוכש לנכס.

בתמורה לבלעדיות שהמתווך מקבל, הוא מתחייב לעשות מאמצים יחודיים לשווק את הנכס במשך התקופה ולאפשר למכור את הנכס במהירות.

הרעיון שביסוד חוזה הבלעדיות הוא שהמוכר והמתווך נותנים ומקבלים תמורה:

המתווך מרכז מאמצי שיווק מיוחדים בנכס ומעניק לנכס עדיפות על פני נכסים אחרים, בכך הוא אמור לגרום למכירת הנכס בתוך זמן קצר יחסית ומפחית את הצורך של בעל הנכס להתמודד מול מתווכים ורוכשים מרובים.

בתמורה, מקבל המתווך הבלעדי וודאות גבוהה לקבל את דמי התווך.

לעומת זאת, במצב שבו אין בלעדיות, אין למתווך סיבה להשקיע מאמצים מיוחדים באותו הנכס מאחר והמתווך מתחרה במתווכים אחרים בנסיון למכור את אותו הנכס והוודאות שלו לקבל את דמי התווך היא נמוכה.

קיימת אפשרות סבירה שלמרות מאמציו, את העסקה יקשור לבסוף מתווך אחר שיקבל את דמי התווך.

חשוב לציין שהסכם הבלעדיות נחתם תמיד בנוסף להסכם הזמנת שרותי תווך.

הסכם הזמנת שרותי תווך – הוא חוזה בין בעל הנכס למתווך, שבו בעל הנכס מתחייב לשלם למתווך דמי התווך, אם המתווך יהיה הגורם היעיל שיביא להסכם מחייב למכירת הנכס.

חשוב לזכור שחתימה על הסכם תווך היא תנאי לזכאות המתווך לדמי תווך, בלעדיו מתווך לא יהיה זכאי לדמי תווך, אפילו אם הוא היה הגורם היעיל שהביא את הצדדים להתקשר בהסכם.

ובחזרה לפסק הדין –

באותו מקרה, בעל נכס חתם על הסכם הזמת שרותי תווך והסכם בלעדיות עם מתווך.

בהסכם הבלעדיות הוא התחייב לשלם למתווך הבלעדי את דמי התווך, גם אם ימכור את הנכס באמצעות מתווך אחר במשך תקופת הבלעדיות. ואכן, במהלך תקופת הבלעדיות בעל הנכס באמת מכר את הנכס באמצעות מתווך אחר, לרוכשים שראו את הנכס לפני שנחתם הסכם הבלעדיות.

המתווך הבלעדי דרש מבעל הנכס לשלם לו את דמי התווך ובעל הנכס טען שהמתווך הבלעדי לא היה הגורם היעיל שהביא לחתימת הסכם למכירת הנכס ושכבר שילם דמי תווך למתווך האחר, לכן אין לחייבו בדמי תווך כפולים. כך הגיעו הצדדים לבית המשפט.

בתי המשפט השלום והמחוזי דחו את התביעה של המתווך הבלעדי בטענה שלא היה הגורם היעיל.

בית המשפט העליון, לעומת זאת, ראה את הדברים מעט אחרת וקבע שיתכן מצב שבו לא ניתן יהיה לקבוע מי היה הגורם היעיל שגרם למכירת הנכס ובמצב כזה, עלול בעל הנכס להיות מחוייב בתשלום דמי תווך כפולים – גם למתווך שמכר את הדירה בפועל וגם למתווך הבלעדי!

בית המשפט קבע כמה כללים מעניינים שחשוב לשים אליהם לב:

א.    בעל נכס שינהג בחוסר תום לב או בחוסר זהירות, ויקלע למצב שבו יש ספק מי הגורם היעיל שהביא למכירת הנכס, עלול לשלם דמי תווך כפולים – גם למתווך הבלעדי וגם למתווך הנוסף.

ב.     כדי להיות זכאי לדמי תווך – גם מתווך בלעדי חייב להיות הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

ג.     החוק מניח הנחה מוקדמת לטובת המתווך הבלעדי – לפיה המתווך הבלעדי הוא הגורם היעיל – אם הוא עשה מספר פעולות שיווק שמפורטות בחוק (למשל: פרסום באתר אינטרנט, תליית שלט על הדירה ועוד).

ד.     את ההנחה המוקדמת לטובת המתווך בלעדי, כאילו הוא הגורם היעיל, אפשר לסתור (באמצעות הוכחות) ובמקרה כזה הוא לא יהיה זכאי לדמי תווך.

ובאמת, בית המשפט העליון לא היה בטוח לגבי נסיבות המקרה ולכן קיבל את הערעור של המתווך הבלעדי והחזיר את הצדדים לבירור עובדתי נוסף בבית המשפט השלום, תוך שהוא מעודד את הצדדים להגיע לפשרה. בכך למעשה, בית המשפט נתן למתווך הבלעדי סוג של זכייה, אפילו אם חלקית.

חשוב לציין, כי עבודה של מתווך טוב, עשויה לחסוך לבעל הנכס זמן, כסף וטרחה רבים הכרוכים בשיווק הנכס ולכן, ישנם מצבים שבהם כדאי לבעל נכס למסור את הנכס לידי מתווך מקצועי שירכז את פעולות השיווק. במקרים מסויימים אף כדאי לתת בלעדיות כדי שאותו מתווך שישקיע את מיטב ידיעתו ומרצו במכירת הנכס.

אבל איך תתגוננו ממצב של תשלום דמי תווך כפולים?

א.    חשוב להקפיד על מילוי התחייבויותיכם לפי הסכם הבלעדיות ולאפשר למתווך את תקופת הבלעדיות, כדי לא להקלע למצב שבו מתעוררות שאלות מן הסוג הזה.

ב.     אם לפני חתימת הסכם הבלעדיות היה לכם קשר עם קונה מסויים או חתמתם על הסכם תיווך עם מתווך אחר לגבי קונה מסויים, יש להודיע מראש למתווך הבלעדי ולהגדיר שאותו קונה שכבר ראה את הדירה ההסכם לא יחול עליו. רצוי גם לציין את שמו של אותו קונה בהסכם הבלעדיות כדי למנוע שאלות בעתיד.

ג.     אם בתקופת הבלעדיות מתווך אחר מביא לדירה קונה, ליידע את אותו מתווך אחר שיש חוזה בלעדיות ולסרב לחתום איתו על הסכם תווך (כזכור – חתימה על הסכם הזמנת שרותי תווך הוא תנאי לתשלום דמי תווך).

ד.     אם בתקופת הבלעדיות מכרתם את הנכס לקונים בלי מתווך, בית המשפט ישאל איך הגיעו אותם קונים, האם מהיכרות קודמת עמכם או אולי דווקא באמצעות הפרסום של המתווך הבלעדי, כמה זמן לאחר שנחתם הסכם הבלעדיות נמכרה הדירה, האם לפני שהמתווך הבלעדי הספיק לעשות פעולות פרסום או לאחר שעשה פעולות פרסום משמעותיות. כל אלה שאלות שישפיעו על הכרעת בית המשפט.

ולסיכום –

ברור כי במקרה ששאלה דומה תגיע שוב לבית המשפט, יאלץ בית המשפט להכנס לחקירה מעמיקה של העובדות ופרטי הפרטים, כדי לבסס את החלטתו מה גרם בסופו של דבר למכירת הנכס, ומי היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. בית המשפט יבדוק האם המתווך הבלעדי עשה את פעולות השיווק שמקימות לטובתו את ההנחה שהוא היה הגורם היעיל או אם הפעולות האחרות שנעשו, על ידי המוכר או המתווך האחר, סותרים את ההנחה שהמתווך הבלעדי הוא הגורם היעיל שהביא למכירת הנכס.
לדעת הח"מ, שאלות אלה, עוד יעסיקו רבות את בית המשפט.

יעקב שמסיאן, עו"ד

אתם מוזמנים לעקוב אחרינו ולקבל עדכונים על כל החידושים בתחום הנדל"נ בעמוד הפייסבוק שלנו - https://www.facebook.com/YaacovShamsian/

למידע נוסף, אנו עומדים לרשותכם ב 077-5150081.

*הבהרה – מידע זה הינו מידע כללי וראשוני בלבד ולאו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי ובכל מקרה מומלץ להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום לפני ביצוע כל פעולה.

.

יצירת קשר עם משרדנו

רח' רוגוזין 3, אשדוד
טלפון: 077-5150081

הרשמו לקבלת טיפים
ועדכוני נדל"ן!
מייל
שם

עקבו אחרינו ברשת:

youtube facebook twitter google