האם זכרון דברים שנחתם בין צדדים מהווה הסכם מחייב?

פעמים רבות, אני שומע מלקוחות את האמירה: "אנחנו רק נחתום איתו/ה זכרון דברים קצר, זה ממילא לא מחייב",

והשאלה שאני שואל את הלקוחות היא – אם זכרון הדברים אינו מחייב, אז למה לחתום? ומי אמר שאינו מחייב?

ואמנם – יתכן שההנחה הרווחת בציבור הינה כי זכרון דברים איננו מחייב, אולם, כשהדבר מגיע לבית המשפט, מתברר שהעניין יותר מורכב.

במקרה שהגיע לאחרונה לבית המשפט, נדונה (שוב) השאלה האם זכרון דברים שנחתם למכירת קרקע הינו מחייב.

באותו מקרה, זוג מבוגר התחייב למכור קרקע לקונה. הצדדים חתמו על זכרון דברים, אולם כעבור זמן מה הזוג התחרט וטען שזכרון הדברים איננו מחייב. הקונה הגיש תביעה לבית המשפט לקיים את ההסכם.

בית המשפט פירט את התנאים בהם יחשב זכרון דברים כמחייב:

1.  קיימת הנחה בפסיקת בתי המשפט, שצדדים שעורכים ביניהם הסכם מוקדם בכתב (זכרון דברים) ומסכימים לחתום על חוזה סופי בשלב מאוחר יותר, לא ראו בהסכם המוקדם בסיס להתקשרות מחוייבת.

אולם – וזה אולם גדול -

2. מדובר בהנחה שניתן לסתור אותה – אם יוכח שכוונת הצדדים היתה שההתקשרות הינה מחייבת גם בלי חתימה על חוזה סופי. כלומר – מי שטוען שזכרון הדברים היה מחייב – יכול להוכיח זאת בתביעה, ואם יצליח, יחשב זכרון הדברים כהסכם סופי ומחייב.

3. כדי להוכיח שזכרון דברים הוא הסכם מחייב, יש להוכיח התקיימותם של שני תנאים בלבד:

     תנאי א' – יש להוכיח שהצדדים היו מחוייבים באופן סופי לעסקה במועד חתימת זכרון הדברים (כלומר שהחתימה לא היתה מותנית). תנאי זה מוכח כאשר בית המשפט משתכנע שאדם סביר היה מסיק במועד כריתתו של זכרון הדברים, שמדובר בהסכם מחייב בנסיבות העניין.

     לשם כך בוחן בית המשפט את התנהגותם של הצדדים לפני חתימת זכרון הדברים ולאחריו ובודק האם היא מעידה שהצדדים ראו בזכרון הדברים כהסכם סופי ומחייב. אפשר לבדוק זאת באמצעות – אם למשל המוכרים נתנו לעו"ד יפוי כוח, אם קיבלו כסף מהקונה ועוד.

    תנאי ב' – על הטוען שזכרון הדברים הוא הסכם מחייב להוכיח שבזכרון הדברים פורטו כל הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה. פרטים אלה כוללים למשל: שמות הצדדים, מהות הנכס הנמכר, מהות העסקה, המחיר, מועדי התשלום, על מי מהצדדים יחולו אילו מההוצאות והמיסים הנובעים מהעסקה וכיוצא בזאת פרטים.

 4. ככל שהתנהגות הצדדים (תנאי א') מעידה יותר שהצדדים ראו בזכרון הדברים כהסכם סופי או ככל שיש יותר פרטים בזכרון הדברים (תנאי ב') המעידים עליו שהוא הסכם סופי, כך יטה בית המשפט לראות בזכרון הדברים כהתקשרות מחייבת בין הצדדים.

 באותו מקרה, קבע בית המשפט, כי התנהגות הזוג המבוגר מעידה עליהם, כי הם ראו בזכרון הדברים כהתקשרות מחייבת ופסק כי זכרון הדברים שחתמו הוא הסכם מכר מקרקעין מחייב לכל דבר ועניין. בית המשפט פסק כי עליהם לקיימו ולמכור את הקרקע לקונה. כמו כן, נפסקו כנגדם הוצאות משפטיות.

הנה כי כן, אנו רואים כי זיכרון דברים אינו דבר פשוט או פעוט ערך, ויש לתת את הדעת היטב לפני שמתיישבים לחתום עליו.

בין היתר, יש לשקול מה הסיבה לחתימה על זכרון הדברים – האם כדי לקבע את הפרטים שסוכמו עד כה, או האם בכלל יש כוונה "לתפוס" ולחייב את הקונה/המוכר באופן סופי.

מומלץ, בכל צומת של החלטה כזו, לפנות לייעוץ מקצועי של עו"ד העוסק בתחום, ובפרט כאשר עוסקים במקרקעין. טעות במקרה כזה עלולה לעלות במאות אלפי שקלים ואפילו באובדן נכס יקר.

נקודה נוספת למחשבה הינה העובדה שזכרון דברים חייב בדיווח לרשות מיסוי מקרקעין במועדים הקבועים בחוק כאילו מדובר בהסכם מכר מחייב לכל דבר ועניין. מהרגע שנחתם זכרון הדברים מתחיל מרוץ הזמן לצורך חובת הדיווח ותשלום המיסים (מס רכישה לקונה ומס שבח למוכר). חשוב לזכור שאי דיווח במועד לרשות המיסים מהווה עבירה שנושאת קנסות וריבית!!

אנו עומדים לרשותכם בכל עת,
יעקב שמסיאן, עו"ד

*מידע זה הינו מידע כללי וראשוני בלבד ולא נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי ובכל מקרה מומלץ להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום.

יצירת קשר עם משרדנו

עקבו אחרינו ברשת: